+7 (8422) 70-50-21 Перспектива24 - Агентство недвижимости

График работы офиса

  • Пн
  • Вт
  • Ср
  • Чт
  • Пт
  • Сб
  • Вс
с 9:00 до 18:00
с 10:00 до 16:00

График работы горячей линии

Пн-Пт с 09:00 до 18:00
Сб с 10:00 до 16:00

Адрес

ул. Железной Дивизии, 7
Подписаться на Аналитику

Итоги 2019: вторичный и первичный рынки жилья

30 Января 2020Просмотров 673

Ушедший год запомнится всем участникам рынка дешёвой ипотекой и эскроу. Сегодня - о событиях и результатах последних 12 месяцев на российском рынке недвижимости.

Вторичный рынок жилья в 2019 год стартовал с цены 53,2 тыс. руб. за кв.м., а финишировал на отметке 54,2 тыс. руб. Рост за год составил всего 1,9%, однако, в ноябре можно было наблюдать максимальный за год рост в 3,6% относительно января. Российские новостройки прибавили в цене 7,7%. Покупатели первички платили в декабре по 68,7 тыс. руб. за кв.м., что на 4,9 тыс. руб. больше, чем в начале года.

пост1.jpg


Новое жильё в России стоит дороже вторичного и за прошедший год разница цен увеличилась. Если в январе россияне при выборе вторички вместо новостройки экономили 10,7 тыс. руб. с квадрата, то к концу года эта сумма составила уже 14,5 тыс. руб.

В целом, стоимость первичного и вторичного жилья росла равномерно, без существенных откатов за год.

пост2.jpg

Самый дорогой город присутствия ОН "Перспектива24 – Москва. Здесь стоимость квадрата к концу года составила 222,3 тыс. руб. на вторичном и 261 тыс. руб. на первичном рынке. В четвёрку российских городов с самым дорогим жильём так же входят: Сочи (124,4 тыс. руб.), Владивосток (120,9 тыс. руб.) и Мытищи (117 тыс. руб.).

Самые дешёвые вторичные квартиры продаются в Белебее по цене 28,8 тыс. руб. за кв.м. Менее 35 тыс. руб. за квадрат в декабре 2019 платили покупатели жилья в Кумертау (29,5 тыс. руб.), Полевском (32,7 тыс. руб.), Бийске (33,5 тыс. руб.) и Коврове (34 тыс. руб.),

Удорожание вторичного жилья произошло в 56 городах присутствия ОН "Перспектива24". Быстрее всего в прошедшем году росла стоимость вторички в Благовещенске (12,3%), Ступино (11,8%) и Иркутске (10,5%).

Подольск с ценой 96,3 тыс. руб. за квадрат занимает пятое место в рейтинге. Темп удорожания вторички здесь один из самых высоких: 9,8%. Причём одновременно с ростом цен произошло и сокращение на 6,1% количества квартир в продаже к концу года, что говорит о высоком платёжеспособном спросе на рынке вторички.

пост3.jpg
Квартиры в Уфе и Архангельске входят в Топ-20 рейтинга и продаются дороже, чем в среднем по России. Уфа занимает 14 строчку рейтинга, а уфимские квартиры в конце года продавались в среднем по 72,2 тыс. руб. за кв.м., что на 4,5% больше чем в январе.

Квадратный метр в Архангельске в декабре 2019 стоил 68,8 тыс. руб. и подорожал за год на 1,9%. В этом городе наиболее ярко проявилось влияние снижения ипотечных ставок на цены определённого формата жилья: за 2 летних месяца с момента снижения ипотечных ставок цены на однокомнатные квартиры выросли сразу на 3,3%.

В 7 городах рейтинга рынок вторичных квартир подешевел. Максимальное падение цен было выявлено в Сыктывкаре, где снижение составило 3,8%. Заплатить в конце года меньше, чем в январе, смогли покупатели жилья в Кумертау, Оренбурге, Кургане, Тольятти, Белебее и Кирове.

Вторичный рынок недвижимости во второй половине 2019 года дорожал медленнее, чем в первой. Темпы роста, зафиксированные в июне 2019 в 49 городах рейтинга, в 37 к концу года снизились. Наибольшее снижение интенсивности удорожания (год к году) произошло в Казани (на 9,8%, с 16% в июне до 6,2% в декабре) и Сыктывкаре (на 8,2%, с удорожания на 4,4% в июне до удешевления на 3,8% в декабре). При этом снижение цен в рублях произошло только в 8 городах, а в остальных 29 произошло ослабление тренда роста.

пост4.jpg
Для рынка российских новостроек во второй половине 2019 году так же характерно замедление темпов удорожания с 9,9% (год к году) в июле до 7,7% в декабре. Выявленная тенденция продолжилась и осенью. К примеру, Тула и Томск, находятся на 20 и 22 строчках рейтинга. Новостройки продавались в декабре в этих городах по цене 60,3 тыс. руб. и 57,6 тыс. руб. за кв.м. соответственно. Темп роста стоимости тульских новостроек сократился с 13,9% (год к году) в сентябре до 11,6% в декабре. В Томске рост цен новых квартир с 10,8% (год к году) в октябре замедлился до 5,7% по итогам декабря.

Четвёрка лидеров цен среди новостроек совпадает с лидерами вторичного жилья и включает: Москву (261 тыс. руб. тыс. руб.), Сочи (125,2 тыс. руб.), Владивосток (119,2 тыс. руб.) и Мытищи (108,1 тыс. руб.).

Самые дешёвые новостройки продают риелторы ОН "Перспектива24" в Белебее – в среднем, по цене 30,9 тыс. руб. за кв.м. К городам с самым доступным новым жильём так же можно отнести: Брянск (35,3 тыс. руб.), Курган (36,7 тыс. руб.), Нефтекамск (37 тыс. руб.), Бийск (37,8 тыс. руб.), Ковров (38,7 тыс. руб.), Муром (38,8 тыс. руб.) и Оренбург (39,8 тыс. руб.).

пост5.jpg

Москва является лидером по темпам роста стоимости новостроек, они здесь подорожали на 21,5%. Более 15% прибавили к цене новые квартиры в Иркутске (18%), Ангарске (16,3%) и Благовещенске (15,6%). Рост стоимости новостроек произошёл в 51 из 58 городов рейтинга.

В шести городах стоимость новых квартир снизилась. Максимальное удешевление новостроек произошло в Ступино, где цена по итогам года сократилась на треть относительно января 2019.

Архангельск входит в десятку и занимает 9 место рейтинга. Здесь в конце 2019 года квартиру в новостройке продавали за 72,2 тыс. руб., что на 1,5% меньше, чем в начале года.

Уфа и Подольск с ценой нового жилья в 69,7 тыс. руб. занимают 11 и 12 место в рейтинге. Рост стоимости уфимских новостроек составил 6%, подольских – 3,7%.

Причин удорожания жилой недвижимости несколько. Одной из них стало повышение доступности ипотечного кредита. Цикл снижения ключевой ставки, стартовавший в июне 2019, продлился до конца года. Во втором полугодии банки активно предлагали все более выгодные условия для заёмщиков. Покупатели активизировались, а продавцы повышали цены.

В результате решений Центробанка ключевая ставка в конце 2019 года составила 6,25%, что на 2,25% ниже, чем в июне и при этом соответствует докризисным уровням первых месяцев 2014 года.

Средняя ипотечная ставка в России по данным ЦБ РФ на 1 декабря составила 9,19%. Это на 1,37% меньше максимального значения в апреле, когда россияне брали ипотеку в среднем под 10,56% годовых. После публикации официальной статистики ЦБ ожидается, что уровень средних ипотечных ставок по итогам декабря будет близок к 9%. Это является абсолютным минимумом за почти тридцатилетнюю историю российского рынка недвижимости.

Согласно заявлениям главы ЦБ РФ на пресс-конференции в декабре, в первом полугодии 2020 возможно продолжение цикла снижения ключевой ставки. Это значит, что мы можем увидеть ипотеку на ещё более низких уровнях. Ждать осталось совсем немного, ближайшее заседание по вопросам денежно-кредитной политики произойдёт уже 7 февраля.

Вторым важным фактором удорожания недвижимости в 2019 году стало вступление в силу правил расчётов с покупателями первички через счета эскроу. Рост стоимости привлечения денег на строительство увеличит расходы застройщиков и повлечёт удорожание квадратного метра для покупателя. Цены на недвижимость начали отыгрывать эту новость ещё в 2018 году, после объявления переходного периода.

Вместе с этим, большинство начатых проектов по-прежнему достраиваются по старой схеме и не несут дополнительных расходов на привлечение финансирования. Напомним, что привлечение денег с использованием договоров долевого участия (ДДУ) разрешено в тех новостройках, которые по состоянию на 1 июля 2019 были готовы на 30% и на 10% были реализованы по ДДУ. Многие застройщики постарались соблюсти эти требования не только путём доведения объектов до 30% готовности, но и за счёт увеличения до 10% показателя объёма продаж по ДДУ. Поскольку существенная часть рынка продолжает работать по старой схеме, а рост цен стимулирован в большей степени информационным полем, переход на эскроу ещё может подогревать цены на первичном рынке в ближайшие годы.

Отныне застройщики, что бы получить проектное финансирование от банков на строительство, должны соответствовать ряду закреплённых в законе требований. Это инструмент оздоровления рынка новостроек, направленный на устранение с рынка слабых или ненадёжных застройщиков. Такой контроль, несомненно, на руку покупателям, поскольку повышает уверенность в завершении строительства. Однако, уход части игроков может спровоцировать дефицит новостроек до момента, пока долю выбывших игроков не займут более крупные застройщики, которые останутся на рынке. Сокращение предложения новостроек приведёт к их удорожанию. Покупательский спрос будет уходить из подорожавших новостроек во вторичку и стимулировать рост стоимости вторичного жилья.

Одним из плюсов проектного финансирования для застройщиков является бесперебойность финансовых потоков, независимых от продаж квартир. При этом, застройщику выгоднее объявлять старт продаж по самым высоким ценам, максимально приближенным к завершению строительства. Следовательно, время низких цен «на котловане» заканчивается. Вместе с ними с рынка исчезнут и инвесторские схемы, основанные на разнице в цене квартиры из рекламного буклета и этой же квартиры в построенном доме.

Примечательно, что в условиях снижения ключевой ставки выгодность банковского депозита падает. Уже сейчас ставки по вкладам в крупных банках всего на 1-2,5% годовых превышают уровень инфляции. Это не самая интересная доходность и поэтому все большее количество людей не готовы держать деньги в банках под маленькие проценты, и ищут инструменты для инвестирования. Торговля ценными бумагами, активно продвигаемая банками и брокерами, требует от инвестора профессиональных знаний и навыков. Не каждый начинающий инвестор рискнёт собственными деньгами на фондовом рынке.

Остаётся традиционное для России инвестирование – в недвижимость. В конце 2019 года риелторы ОН "Перспектива24" отметили значительный рост покупок коммерческой и жилой недвижимости с инвестиционной целью. В зависимости от города, вложения в недвижимость могут принести инвестору годовой доход до 12,4% при инвестировании в однокомнатные квартиры, до 21,1% - в комнаты, до 35% - в хостелы, до 32,5% - в гостиницы и до 28,9% - при инвестициях в торговую недвижимость.

Учитывая все отложенные последствия реформы, по результатам 2019 года мы можем констатировать, что реформа эскроу имеет хороший потенциал в качестве драйвера роста цен на рынке недвижимости.

Основным фактором сдерживания цен на жильё является платёжеспособный спрос. С одной стороны, спрос будет поддерживаться ещё более приятными для заёмщиков условиями в случае снижения ключевой и ипотечной ставки, а с другой стороны – ограничиваться доходами населения. Ожидается, что государственные меры по поддержке семей в части выплаты материнского капитала за первенца, увеличения выплат за второго ребёнка и погашения 450 тыс. руб. ипотеки за третьего - поддержат платёжеспособность покупателей жилья.

Самый частый вопрос к нашим риелторам при покупке жилья – это брать ипотеку сейчас или подождать снижения ставок? С одной стороны, можно подождать несколько месяцев в надежде дальнейшего удешевления ипотеки. Тем более, что первое полугодие 2020 даёт определённую надежду на ипотеку на более выгодных условиях. Но если речь идёт про первичный жилой рынок или ситуация в вашем городе аналогична вторичному рынку Подольска, где ажиотажный спрос смёл с рынка лучшие варианты жилья и выбор у покупателей сузился на 6,1%, то лучше не откладывать на долгий срок решение жилищного вопроса. В случае понижения ипотечных ставок можно будет рефинансировать задолженность. А если цены на жильё будут расти – Вы не упустите время относительно низких цен.

Несмотря на все перемены и рост цен в прошедшем году, в 2020 году остаётся множество вариантов для инвестирования в недвижимость и удешевления бюджета покупки жилья. Узнать обо всех возможностях можно на бесплатной консультации в офисе ОН "Перспектива24" в вашем городе. Адрес и контакты указаны в разделе «Контакты» в верхней части сайта.

Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).

Аналитика подготовлена на основе данных Domofond.ru, Avito.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/

747